يکشنبه ۱۱ آذر ۱۴۰۳
با افزایش قیمت خرید خانه، اکثر افراد به‌دنبال اجاره مسکن هستند. حالا یکی از دغدغه‌هایی که مستاجران در روزهای اخر و پایانی مدت اجاره دارند، تمدید کردن اجاره است.
یکی از موارد مهم حقوقی مبحث اجاره است که دارای قوانین متعددی است یکی از آن‌ها قانون جدید تمدید اجاره است که افراد پیرامون آن بسیار سؤال می‌پرسند. زیرا تمدید اجاره برای موجر و مستأجر از جمله موضوعات مهم است.
قانون جدید تمدید اجاره
در قانون تمدید اجاره پیرامون مسائل مختلف صحبت شده است. در ادامه به مهم‌ترین آن‌ها می‌پردازیم.
سقف اجاره مسکن
طبق قانون جدید تمدید اجاره مالکان باید مبلغ اجاره و پیش‌پرداخت را طبق قانون تعیین کنند. در سال‌های اخیر باتوجه‌به افزایش قیمت‌ها و نرخ تورم میزان اجاره‌بها به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش داشته است.
برای حمایت‌کردن از مستأجران و سازماندهی وضعیت آشفته اجاره مسکن، سران سه قوه برای سقف اجاره‌بها در سال جدید تصمیم گرفتند. این موضوع به نام قانون افزایش اجاره‌بها یا قانون تمدید اجاره‌نامه بین مردم شناخته شد.
طبق این قانون اگر مستأجری قصد تخلیه داشته باشد، موجر باید آن را بپذیرد و نمی‌تواند وی را مجبور به تمدید اجاره کند؛ اما موجر باید تمدید مدت اجاره را طبق قانون بپذیرد.
حداکثر میزان افزایش اجاره طبق قانون جدید تمدید اجاره در تهران
یکی از موضوعات مهمی که در خصوص تمدید مدت اجاره مطرح می‌شود، میزان حداکثری برای افزایش اجاره‌بها است. حداکثر میزان اجاره باتوجه‌به شهر محل سکونت افراد متفاوت است. یعنی حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران و کلان‌شهرها، با شهرستان‌های دیگر متفاوت است. مطابق قانون افزایش اجاره‌بها، حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران و کلان‌شهرها، ۲۵ درصد خواهد بود.
در واقع یعنی مستأجری که در تهران خانه‌ای را اجاره می‌کند و اکنون طبق قانون تمدید اجاره باید آن را تمدید کند، موظف است حداکثر ۲۵ درصد بیشتر از نرخ سال قبلی را به صاحبخانه بپردازد.
البته لازم به ذکر است اگر موجر و مستأجری قیمت کمتری از ۲۵ درصد را با هم توافق کنند، از نظر قانون مورد حمایت قرار می‌گیرند. یعنی در واقع این ۲۵ درصد حداکثر میزانی است که اجاره‌بها را می‌توان افزایش داد و مبلغ کمتری از آن نیز مورد قبول است.
نحوه تمدید اجاره
تمدید شفاهی
تمدید قرارداد اجاره به شیوه دستی
تمدید اجاره در بنگاه املاک
شرایط تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها
برای هر قراردادی وجود شرایط صحت عقد لازم است. اگر قراردادی فاقد یکی از این شرایط باشد، آن قرارداد باطل است. شرایط موردنیاز برای صحت قرارداد، به شرح زیر است:
قصد و رضای طرفین
اهلیت آن‌ها
معین‌بودن موضوع عقد
مشروعیت جهت معامله
اگر طرفین معامله دارای این شرایط باشند می‌توانند نسبت به تمدید اجاره اقدام کنند.
زمانی که فردی بخواهد مدت اجاره‌خانه‌ای که اجاره کرده است را تمدید کند، باید در زمان امضای قرارداد دارای اهلیت باشد. این موضوع به معنی آن است که این فرد سفیه یا مجنون نباشد.
اگر مستأجر بر اثر مشکلی دچار جنون شود، نمی‌تواند به‌عنوان طرف این قرارداد، تمدید مدت اجاره را امضا کند. به دلیل اینکه فرد مجنون مطابق قانون، اهلیت ندارد. سایر شرایط صحت عقد قرارداد نیز باید به همین ترتیب وجود داشته باشند تا تمدید قرارداد اجاره به‌صورت قانونی انجام شود.
حالا نکته مهم آن است که اگر مستأجر به نرخ ۲۵ و ۲۰ درصدی افزایش اجاره‌بها در قانون جدید تمدید اجاره رضایت نداشته باشد، باید آن ملک را تخلیه کند. همچنین اگر مستأجر چند ماه اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد، نمی‌تواند تمدید مهلت اجاره را درخواست دهد.
تمدید قرارداد اجاره زمانی اتفاق می‌افتد که مستأجر تکالیف خودش را طبق قانون در مقابل موجر به‌درستی انجام دهد. اگر مستأجر با اقدامات خود موجب تخریب ملک اجاره‌ای شود یا شارژ واحد مسکونی را نپردازد، نمی‌تواند برای تمدید آن اقدام کند.
در مواقعی هم ممکن است مستأجر اقداماتی را مخالف قانون جدید تمدید اجاره و عرف انجام دهد و سبب نارضایتی و ایجاد مشکلاتی برای همسایه‌ها شود. اگر آن‌ها علیه او شکایت کنند و این موضوع در دادگاه ثابت شود، مستأجر نمی‌تواند تمدید قرارداد اجاره این واحد مسکونی را درخواست دهد. در این شرایط مالک می‌تواند تخلیه ملک اجاره‌ای را درخواست دهد.
21111س