چهارشنبه ۱۳ آبان ۱۴۰۵
سرویس مشاوره حقوقی صد آنلاین
0 پسندیدم
هشدار حقوقی به خریداران و فروشندگان ملک؛ ریشه بیشتر دعاوی ملکی روی کاغذ و در متن «قولنامه» رقم می‌خورد
بازدید:۲۵۵
بررسی پرونده‌های ملکی نشان می‌دهد که برخلاف تصور عموم، ریشه اغلب اختلافات و دعاوی میان خریدار و فروشنده نه از بدرفتاری یا تغییر رویه طرفین، بلکه از متنی آغاز می‌شود که در روز معامله به عنوان قولنامه یا مبایعه‌نامه امضا شده است؛ سندی که در عرف بازار مقدماتی تلقی می‌شود، اما از منظر حقوقی تعیین‌کننده اصلی مسئولیت‌هاست.بررسی پرونده‌های ملکی نشان می‌دهد که برخلاف تصور عموم، ریشه اغلب اختلافات و دعاوی میان خریدار و فروشنده نه از بدرفتاری یا تغییر رویه طرفین، بلکه از متنی آغاز می‌شود که در روز معامله به عنوان قولنامه یا مبایعه‌نامه امضا شده است؛ سندی که در عرف بازار مقدماتی تلقی می‌شود، اما از منظر حقوقی تعیین‌کننده اصلی مسئولیت‌هاست.
به گزارش خبرگزاری صد آنلاین، اکبر هندیان‌پور، وکیل پایه یک دادگستری و پژوهشگر حقوق خصوصی، با تشریح زوایای حقوقی معاملات ملکی اظهار داشت: نخستین مسئله کلیدی در این پرونده‌ها، ماهیت خود سند است. اگر عبارات قولنامه حکایت از قصد خریدوفروش قطعی داشته باشد، بیع کامل محقق شده و خریدار از همان لحظه مالک محسوب می‌شود؛ اما اگر متن فقط نشان‌دهنده «تعهد به انجام معامله در آینده» باشد، ضمانت‌های اجرایی و دعاوی حقوقی آن تفاوت ماهوی خواهد داشت. با اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، اتکا به قولنامه‌های دستی و ثبت‌نشده بیش از پیش خطرساز شده است.
این حقوقدان با اشاره به تعهدات طرفین معامله و ضمانت‌اجرای نقض آن‌ها افزود: تعهد اصلی فروشنده، تسلیم به‌موقع مبیع و حضور در دفترخانه است و بر اساس ماده ۳۹۱ قانون مدنی، چنانچه مشخص شود ملک متعلق به دیگری بوده (مستحق‌للغیر)، فروشنده مکلف به پرداخت ثمن و غرامات خریدار ناآگاه خواهد بود. همچنین در صورت تعیین وجه التزام برای تأخیر در تسلیم یا تنظیم سند، خریدار مستند به ماده ۲۳۰ قانون مدنی می‌تواند بدون نیاز به اثبات میزان خسارت، آن را مطالبه کند. در سوی مقابل، تاخیر خریدار در پرداخت ثمن نیز بر اساس مواد قانونی و شروط ضمن عقد، می‌تواند حق فسخ یا مطالبه وجه التزام را برای فروشنده فعال کند.
هندیان‌پور سه بند سرنوشت‌ساز را که نبودشان بیشترین حجم پرونده‌های دادگاهی را می‌سازد، این‌گونه برشمرد:
۱. تاریخ قطعی تسلیم و تنظیم سند به همراه وجه التزام روزانه: عبارات مبهمی همچون «به‌محض آماده شدن سند» موعد را نام مشخص کرده و وجه التزام باید صریحاً و جدا از اصل تعهد مطالبه‌پذیر باشد.
۲. شرط فسخ با مدت معین: مطابق ماده ۴۰۱ قانون مدنی، درج شرط فسخ بدون تعیین مدت، هم شرط و هم اصل قرارداد بیع را باطل می‌کند.
۳. وضعیت ثبتی و دیون ملک: تفکیک دقیق بدهی‌ها، رهن بانکی، بازداشت و تعهد فروشنده به رفع آن‌ها پیش از حضور در دفترخانه، از تبدیل شدن دعوای الزام به تنظیم سند به چند پرونده جانبی جلوگیری می‌کند.
این کارشناس حقوقی در پایان توصیه کرد: تنظیم دقیق موعدها، استعلام ثبتی پیش از امضا و تعیین ماهیت حقوقی سند، هزینه‌ای بسیار ناچیز در مقایسه با درگیر شدن در یک دعوای حقوقی چندساله در دادگاه‌هاست.
0 پسندیدم