خرید و فروش ملک ورثه‌ای چه شرایطی دارد؟

قانونگذار، در قانون مدنی، مسأله ارث را پیش بینی نموده و مقرر داشته تا پس از فوت هر شخص، اموال بجا مانده از او، تحت عنوان سهم الارث، به ورثه شرعی و قانونی وی، تعلق گیرد که البته، وراث، در پذیرش یا عدم پذیرش ارث، مختار هستند.

در صورت پذیرش ارث، وراث می‌توانند، اقدام به هرگونه تصرفی که تمایل دارند، در سهم الارث خود نمایند که از جمله آن، خرید و فروش سهم الارث است.

در صورتی که مال موروثی، ملک باشد و وراث، در آن، به صورت مشاعی، شریک باشند، خرید و فروش ملک ورثه‌ای، شرایط و قواعد مخصوص به خود را خواهد داشت و بدون رعایت آن‌ها، معامله ملک ورثه‌ای، صحیح یا نافذ، نخواهد بود.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه‌ای

هنگامی که شخصی، فوت می‌کند، اموال یا ترکه وی، از جمله املاک او، تحت عنوان ارث، به وراث شرعی و قانونی وی، تعلق خواهد گرفت و وراث می‌توانند، نسبت به تصرف و خرید و فروش این اموال و املاک موروثی، اقدام کنند. در صورتی که از متوفی، ملکی به جا مانده باشد، شرایط حقوقی معامله املاک ارثی، به شرح زیر خواهد بود:

هر کس، تنها حق دارد، سهم الارث خود را به دیگری فروخته یا انتقال دهد و در صورت تصمیم بر فروش کل ملک ورثه‌ای، رضایت تمامی وراث و اجازه دادستان و سپس، اعلام رضایت قیم، در شرایطی که بین وراث، ورثه محجور وجود دارد، لازم و ضروری است.

طرفین معامله خرید و فروش ملک ورثه‌ای، باید، از قصد، رضا، اهلیت قانونی برای معامله، برخوردار باشند و با هدف مشروع و پس از مشخص و معین نمودن موضوع معامله، اقدام به این امر نمایند.

در صورتی که قصد انتقال سند رسمی ملک موروثی، به خریدار جدید، وجود دارد، وراث باید، اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث، اخذ گواهی پایان کار و همچنین، پرداخت عوارض شهرداری ملک مورد معامله نمایند.

مراحل خرید و فروش و سند زدن ملک ورثه‌ای

برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای، مطابق شرایط حقوقی معامله املاک ارثی، طرفین باید، اقدام به تهیه مدارک لازم، برای انجام این امر نمایند و تمامی وراث، رضایت خود بر این امر را اعلام کنند (البته، در صورتی که صرفا، یک یا چند تن از وراث، قصد انتقال سهم خود، به خریدار را داشته باشند، صرف رضایت این افراد، برای فروش سهم الارث آن‌ها، کافی است). سپس، خریدار و فروشنده، اقدام به تنظیم قرارداد فروش مال ورثه‌ای نمایند و تمامی وراث، ذیل آن را امضا کنند.

برای سند زدن ملک ورثه‌ای به نام خریدار، ابتدا باید، اقداماتی نظیر اخذ گواهی انحصار وراث، پرداخت مالیات بر ارث، پرداخت عوارض شهرداری و اخذ گواهی پایان کار، صورت گیرد و سپس، طرفین، به یکی از دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کرده و نسبت به انتقال سند، از نام وراث، به نام خریدار جدید، اقدام کنند.

مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه‌ای

مدارک هویتی طرفین معامله

گواهی انحصار وراثت

سند ملک موروثی (سند رسمی یا عادی)

اجازه دادستان، مبنی بر امکان فروش سهم الارث ورثه محجور و حکم قیمومت شخصی که مدعی قیم بودن محجور است (این مدارک، در صورت وجود ورثه محجور، اعم از صغیر، سفیه و مجنون، مورد نیاز می‌باشد.)

فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت یکی از وراث

ورثه، حق فروش مال ورثه‌ای را بدون اخذ رضایت تمامی وراث، نخواهند داشت و در صورتی که یک یا چند تن از وراث، بدون رضایت یکی از ورثه، نسبت به فروش مال ورثه‌ای اقدام کنند، ورثه‌ای که از او، کسب اجازه نشده، می‌تواند اقدام به شکایت از سایر وراث، به جرم فروش مال غیر نماید و از دادگاه بخواهد، آن‌ها را به مجازات فروش مال غیر، محکوم کند.

همچنین، شایان ذکر است، وضعیت معامله فروش مال ورثه‌ای بدون اجازه یکی از وراث، غیر نافذ بوده و، چون معامله، فضولی است، تا مادامی که او، نسبت به سهم الارث خود، معامله را اجازه نکند، معامله، نسبت به سهم او، غیر نافذ خواهد بود. در واقع، معامله، تنها، نسبت به سهم وراث دارای رضایت، نفوذ خواهد داشت و سبب انتقال مالکیت ملک، به میزان سهم ورثه راضی، به خریدار می‌گردد. در صورتی که ورثه ناراضی، معامله را اجازه نکند، وضعیت معامله، نسبت به سهم او، باطل می‌باشد.

فروش ملک ورثه‌ای بدون انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت، مدرکی است که به درخواست هر ذینفع یا وراث، توسط شورای حل اختلاف، صادر می‌گردد و به موجب آن، ورثه شرعی و قانونی متوفی و کسر سهم الارث آن‌ها، مشخص می‌شود. پرسشی که مطرح می‌گردد، این است که آیا فروش ملک ورثه‌ای، بدون داشتن گواهی انحصار وراثت و طی کردن مراحل آن، امکان پذیر است یا خیر؟

در پاسخ به پرسش مطروحه باید گفت، در برخی موارد، خرید و فروش ملک ورثه‌ای، بدون اخذ گواهی انحصار وراثت، امکان پذیر است و در برخی موارد، خیر که در زیر، به تفکیک، هر یک از این موارد را توضیح خواهیم داد و توضیح آن، به شرح زیر است:

در صورتی که بین وراث، ورثه محجور وجود نداشته باشد و همه وراث، بر فروش مال موروثی، رضایت داشته باشند یا یکی از وراث، بخواهد، سهم الارث خود را انتقال دهد و خریدار نیز سند رسمی نخواهد، امکان خرید و فروش مال ورثه‌ای، بدون اخذ گواهی انحصار وراثت، وجود خواهد داشت اما، با توجه به عواقب احتمالی، توصیه نمی‌شود.

در صورتی که ورثه محجوری بین وراث باشد که قیم او، باید از دادستان، نسبت به فروش سهم الارث محجور، کسب اجازه کند یا خریدار، تقاضای تنظیم سند رسمی، به نام خود را داشته باشد یا سایر وراث، بخواهند به دیگری، برای فروش، وکالت رسمی بدهند، برای خرید و فروش مال ورثه‌ای، داشتن و اخذ گواهی انحصار وراثت، ضروری است.

خرید ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث

یکی از مسائلی که بعد از فوت متوفی و ارث رسیدن اموال او، به وراث شرعی و قانونی وی، مطرح می‌گردد، این است که آیا مطابق شرایط حقوقی معامله املاک ارثی، خرید ملک ورثه‌ای، توسط یکی از وراث، امکان پذیر است یا خیر و در صورت امکان، چه شرایط و قواعدی، باید رعایت گردد؟ از آنجا که پاسخ این پرسش، مثبت است، در ادامه، مراحل خرید ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث را توضیح خواهیم داد که عبارتند از:

خریدار که یکی از وراث است، از اهلیت قانونی معامله کردن، یعنی عقل، بلوغ و رشد، برخوردار باشد و در انعقاد قرارداد، شرایط اصلی صحت معاملات، اعم از رضای طرفین، قصد، جهت مشروع و معین بودن موضوع، وجود داشته باشد.

سایر وراث، ضمن دریافت گواهی انحصار وراثت، نسبت به فروش مال موروثی (نسبت به سهم الارث خود) به یکی از ورثه، رضایت داشته باشند و در صورتی که ورثه محجور، بین وراث، وجود دارد، قیم او، به نیابت از او و پس از اخذ اجازه فروش، از دادستان، اعلام قصد و رضایت بر فروش نماید.

خریدار که از وراث است، اطمینان حاصل کند که متوفی، به موجب یک وصیت نامه، بخشی از اموال خود را به شخصی غیر از وراث، وصیت نکرده و در صورت وجود چنین امری، در هنگام خرید، اقدام به اخذ رضایت او نیز، بر فروش سهم الارث‌اش نماید.