عوامل تاثیرگذار بر خرید و فروش املاک

رونق بازار مسکن دبی همچنان می تازد

سرمایه‌گذاران و کارگزاران در گفت‌وگوهای خصوصی این پرسش را مطرح می‌کنند که یکی از مهم‌ترین بازارهای املاک و مستغلات در سال گذشته با چه سرعتی می‌تواند تغییر کند و آیا می‌توان وضعیت دردناکی را مشابه رکودی که در سال ۲۰۰۸ امارات را تکان داد نامحتمل دانست؟

کد خبر: ۷۰۰۷۹

تاریخ: ۲۱ بهمن ۱۴۰۲ - ۲۳:۲۲

هشت منبع به «رویترز» گزارش دادند که بزرگترین تهدیدی که بخش املاک و مستغلات در دبی با آن مواجه است، اولاً افزایش غیرمنتظره تورم، دوم، سیاست غیرقابل پیش بینی جهانی در مورد نرخ بهره و سوم، گسترش منطقه ای منطقه درگیری مرتبط با تجاوزات به نوار غزه و پیامدهای آن است.

سرمایه‌گذاران و کارگزاران در گفت‌وگوهای خصوصی این پرسش را مطرح می‌کنند که یکی از مهم‌ترین بازارهای املاک و مستغلات در سال گذشته با چه سرعتی می‌تواند تغییر کند و آیا می‌توان وضعیت دردناکی را مشابه رکودی که در سال 2008 امارات را تکان داد نامحتمل دانست؟

از آن زمان، دبی مسیری را برای احیای اقتصاد بر اساس امید به دستیابی به رشد پایدار دنبال کرده است. این مسیر شامل یک برنامه 10 ساله به نام «دی 33» برای دو برابر کردن تولید و تبدیل شدن به یکی از چهار مرکز بزرگ مالی در جهان است.

با این حال، بخش املاک و مستغلات یکی از معیارهای کلیدی موفقیت این طرح است زیرا 8.9٪ از اقتصاد دبی را تشکیل می دهد. در همین رابطه، رونان هانان، مدیر شرکت مشاوره Proven Partners به ​​رویترز گفت: علت این واقعیت را که دبی در برابر اصلاحات آسیب‌پذیر است، در وابستگی آن به سرمایه‌های خارجی، به ویژه از چین و روسیه، باید جست.

هزینه‌های زیرساختی عظیم، سیاست‌های مالیات بر درآمد سخاوتمندانه و رویکرد تقویت‌شده «درهای باز» به مهاجرت پس از همه‌گیری ویروس کرونا، هزاران خارجی را به دبی جذب کرده است.

روس ها بزرگترین خریداران غیرمقیم خانه در سه ماهه اول سال 2023 بودند، اما طبق تحقیقات Better Homes تا پایان سال به رتبه سوم سقوط کردند و خریداران از هند و بریتانیا بیشترین معاملات را در طول سال ثبت کردند. با اشاره به اینکه تعداد خریداران از مصر، لبنان، پاکستان و ترکیه افزایش چشمگیری داشته است.

در این زمینه، حکیم عبدالجواد، مدیر عامل خدمات مشاوره کرول، در ارزیابی این وضعیت گفت که اگرچه سرمایه‌های روسیه و چین به آرامی در حال کاهش است، اما افزایش علاقه سرمایه گذاران هندی ممکن است هر کاهشی را زودگذر و جزئی نگه دارد.

نوسان قیمت املاک و مستغلات در دبی

تحقیقات انجام شده توسط آژانس املاک «نایت فرانک» نشان می دهد که تعداد 431 خانه در دبی به قیمت بیش از 10 میلیون دلار در سال 2023 فروخته شده که رکوردی بی سابقه و در مقایسه با سال قبل تقریباً دو برابر است و این امارت را به بزرگترین بازار در جهان تبدیل کرده است.

با این حال، انتظار می‌رود قیمت خانه در سه منطقه مسکونی سطح‌بالا در دبی – پالم جمیرا، امارات هیلز و جزیره خلیج جمیرا – در سال 2024 پس از افزایش 15.9 درصدی در طول سال، 5 درصد افزایش یابد. به گفته نایت فرانک قیمت خانه در خارج از این مناطق مجلل 19 درصد در طول سال منتهی به سپتامبر جهش کرد و انتظار می‌رود در سال 2024 هم 3.5 درصد رشد کند.

در این رابطه، ناصر الشیخ، مدیرکل سابق اداره دارایی دبی به رویترز گفت: «آنچه مرا نگران می‌کند وضعیت اقتصاد جهانی است. ما به روی جهان و هر اتفاقی که در آن رخ می‌دهد باز هستیم. جاهای دیگر بر ما تأثیر می گذارد.»

اما او افزود که تا زمانی که امارات و دولت های محلی برنامه های توسعه گسترده تری را اجرا کنند، ساکنان جدید عرضه مسکن را در آینده جذب خواهند کرد.

دیگران کمتر خوشبین به نظر می رسیدند. یک منبع برجسته از یکی از بزرگترین شرکت های توسعه املاک در دبی گفت که قیمت مسکن ممکن است طی چند سال آینده بین 10 تا 15 درصد کاهش یابد.

منبع دیگری گزارش داد که حداقل یک مالک محلی بزرگ به دنبال فروش چندین هتل از جمله ملکی در منطقه مجلل پالم جمیراست تا خطرات موجود در مجموعه خود را از بین ببرد.

مریل عزام، رئیس بخش مشاوره استراتژیک برای منطقه خاورمیانه و شمال آفریقا در JLL، اظهار داشت: «عرضه بیش از تقاضا طی دو یا سه سال آینده تا حدودی افزایش خواهد یافت، به ویژه در بخش های لوکس، بنابراین طبیعی است که این امر باعث نوعی کاهش رشد شود.»

او به رویترز گفت که برخی از ساکنان منتظرند ببینند که آیا قیمت‌ها کاهش می‌یابد و مقرون به صرفه‌تر می‌شوند یا خیر.

آیا دبی می تواند در برابر بحران احتمالی املاک و مستغلات مقاومت کند؟

خاطرات فروپاشی املاک و مستغلات دبی در سال 2008، که در نهایت به ارائه کمک مالی 20 میلیارد دلاری توسط ابوظبی شد، هنوز از یادها نرفته است. اما تحلیلگران می گویند که مؤسسات و شرکت ها درس هایی را آموخته اند و خطر گسترش هر گونه انقباض کمتر به نظر می رسد.

به این معنا، عبدالجواد از  شرکت کرول گفت: “موسسات مالی و شرکت های توسعه بزرگ در منطقه از بحران های گذشته درس گرفته اند و به خوبی آماده شده اند. تمرکز بازار بیشتر به سمت مسکن و زیرساخت ها معطوف شده است.”

شاخص های اقتصادی همچنان قوی هستند، زیرا نظرسنجی استاندارد اند پورز جهانی از شاخص مدیران خرید در ماه دسامبر بالاترین میزان خود را در 16 ماه گذشته ثبت کرد که منعکس کننده رشد قوی شرکت های غیرنفتی در دبی است.

در این زمینه، فیصل درانی، شریک و رئیس بخش تحقیقات خاورمیانه و شمال آفریقا در نایت فرانک، انتظار دارد که دبی سالانه 13 هزار خانه را طی شش سال آینده تحویل دهد که بسیار کمتر از نرخ پانزده سال گذشته 30 هزار خانه است که نشان دهنده کمبودی است که ممکن است تقاضا را افزایش دهد.

اگرچه بانک‌ها و توسعه‌دهندگان ریسک‌های خود را کاهش می‌دهند، اما منابع هشدار می‌دهند که هزاران بازیگر دیگر در این بخش در برابر کندی طولانی‌مدت آسیب‌پذیرتر هستند.

به گفته ریچارد ویند، مدیرعامل Better Homes، در میان این نهادها، شرکت‌های کارگزاری در دبی وجود دارند که تعداد آنها از 1200 در سال 2020 به حدود 4 هزار افزایش یافته است.

تأثیر احتمالی اختلال در مسیرهای اصلی کشتیرانی در دریای سرخ هنوز مشخص نیست. اما آشفتگی های ژئوپلیتیکی، مانند حمله روسیه به اوکراین، در چند سال گذشته به نفع امارت بوده است و برخی انتظار دارند که این وضعیت ادامه یابد. یک منبع گفت: زمانی که هرج و مرج وجود داشته باشد، دبی همیشه پرسود خواهد برد.

منبع: رویترز / تحریریه دیپلماسی ایرانی/۱۱