دولت در بازار مسکن ایران، خنجر به قلب مردم میزند

صد آنلاین | غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، معتقد است که دخالت‌های دولت در بخش مسکن ایران به فقیرتر شدن مردم منجر شده و نیاز به تغییر در سیاست‌گذاری‌ها دارد.

کد خبر: ۱۱۹۵۷۹

تاریخ: ۲۳ مهر ۱۴۰۳ - ۲۰:۵۶

به گزارش صد آنلاین،دخالت‌های دولت در بازار مسکن ایران، چالشی است که صدای اقتصاددانان را بلند کرده و سوالات مهمی را در ذهن مردم و سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است.

غلامرضا سلامی، یکی از صاحب‌نظران این حوزه، بر این باور است که این دخالت‌ها نه تنها به بهبود وضعیت اقتصادی کمک نکرده، بلکه برعکس، موجب فقیرتر شدن قشر آسیب‌پذیر جامعه شده است. وی با تجزیه و تحلیل عمیق خود، به بررسی مرز باریک میان سیاست‌گذاری و دخالت در بازار مسکن پرداخته و بر لزوم توجه به اصول علمی در این زمینه تأکید دارد. به گفته او، بی‌توجهی به قوانین اقتصادی می‌تواند عواقب وخیمی به همراه داشته باشد. در این مقاله، نظرات سلامی درباره وضعیت کنونی بازار مسکن و راهکارهای پیشنهادی او برای بهبود شرایط به بحث گذاشته شده است.

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن معتقد است دخالت های دولت در بخش مسکن ایران، به فقیرتر شدن توده مردم در این بازار منجر شده است. او می گوید علم اقتصاد پاسخ روشنی به چالش ها درباره نقش دولت در بازار مسکن دارد و تعیین‌کننده مرز باریک مداخله گری دولت در این بخش است، اما دولت ها به روش‌های علمی علاقه ای نشان نمی دهند.

وی با تاکید بر ضرورت تبیین تفاوت میان «سیاستگذاری» و «دخالت» گفت: سیاستگذاری به معنی اعمال حاکمیت است و اعمال حاکمیت، امنیت مردم را تامین می کند و جلوی تجاوز به حقوق مردم را می گیرد؛ بیش از این، دخالت محسوب می شود. وی با بیان اینکه اعمال حاکمیت شاخصه دولت مدرن به حساب می آید اما دخالت دولت قابل قبول نیست، خاطرنشان کرد: در کشورهای کمتر توسعه یافته انواع دخالت ها در امور زندگی مردم دیده می شود، اما در کشورهای مدرن، دخالت جای خود را به حمایت داده است؛ حمایت هایی که با هدف جلوگیری از تجاوز به حقوق افراد و رفاه بیشتر عموم مردم طراحی شده است.

مثلا در بازار مسکن شاهد هستیم که حتی در کشورهای حامی بازار آزاد، سیاست هایی برای حمایت از اقشار آسیب پذیر در بازار مسکن وجود دارد. به عنوان مثال تامین مسکن با اجاره کم و حتی رایگان برای فقرا و پرداخت انواع تسهیلات مالی یا سیاست های اجاره داری و... در این کشورها دیده می شود.

درسی که از تجربه دهه ۵۰ نگرفتیم این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن مرز «حمایت» و «دخالت» را دانش اقتصاد عنوان کرد و افزود: دانش اقتصاد حکم می کند که دولت در بازار مسکن تصدی گری یا قیمت گذاری نکند. وقتی دولت ها غیرعلمی رفتار کنند، نگاه حمایتی می تواند به مداخله گری منجر شود.

در نتیجه سیاست های حمایتی ضد خود عمل کرده و به قشر هدف آسیب وارد می کند؛ به عنوان مثال قبل از انقلاب به اسم حمایت از مستاجران، قوانینی وضع شده بود که برای صاحب‌خانه در قبال تخلیه خانه، محدودیت هایی قائل بود. این قوانین چنان سختگیرانه بود که صاحبخانه تمایلی به اجاره خانه خود نداشت و اگر اوایل انقلاب به بنگاه های املاک سر می زدید، با اطلاعیه هایی مواجه می شدید که خانه اجاره ای نداریم! نتیجه چه شد؟ نتیجه این بود که عرضه خانه اجاره‌ای به شدت محدود شد و در مقابل تقاضا بالا بود و اجاره بها سنگین شد. در نتیجه سیاستی که تصور می شد به نفع مستاجران است، به ضد خود تبدیل شد و مستاجران آسیب دیدند. در سال ۱۳۷۸ این قوانین تغییر کرد و مالک و مستاجر به حقوق برابر دست پیدا کردند و دیگر بین مالک و مستاجر دعوایی نبود تا اینکه ویروس کرونا فراگیر شد و شرایطی پیش آمد که دولت دوباره در بازار اجاره مداخله کرد.

سلامی با اشاره به اینکه برخی دخالت دولت را در مقطع زمانی شیوع کرونا بجا تصور می کردند، گفت: حمایت دولت از مستاجران مربوط به تمدید اجاره و لحاظ سقف افزایش اجاره بها بود؛ این سیاست در آن شرایط خاص قابل درک بود اما ادامه این سیاست قابل درک نیست و توجیهی ندارد. بنابراین حمایت قواعد مخصوص به خود را دارد و آن قواعد را علم تعیین می کند.

وی خاطرنشان کرد: اگرچه بازار مسکن در ایران یک بازار خصوصی است، اما حد مداخله دولت به آنجا رسیده است که در تمام زنجیره تولید تا عرضه مسکن مداخله می کند و این مداخلات را به سطحی رسانده که حتی بنگاه های املاک را هم به حاشیه رانده است.

در این شرایط دیگر انگیزه و رغبتی برای بخش خصوصی باقی نمی ماند تا در این بازار سرمایه گذاری کند و می بینیم با وجود آنکه سود ۲۰۰ تا ۳۰۰درصدی برای بازار مسکن قائل می شوند، اما سرمایه گذاران میل و انگیزه‌ای برای سرمایه گذاری در ساخت وساز ندارند. در نهایت هم همان قشری متضرر می شود که دولت مدعی حمایت از آنهاست و در واقع دولت با عملکرد خود نه تنها از توده مردم حمایت نکرده، که باعث ضرر و زیان بیشتر آنها نیز شده است.

سلامی با بیان اینکه مشکل بازار مسکن ایران را باید از چند بعد دید، توضیح داد: اول اینکه نمی توان مسکن را بخش جداگانه ای از اقتصاد کشور در نظر گرفت. وقتی تورم بالا در کشور مزمن شده و دهه هاست نرخ تورم دورقمی است، بدیهی است که بازار مسکن هم از این تورم متاثر می شود و با عقب افتادن نرخ دستمزد از تورم، قدرت خرید در این بازار کم و کمتر می شود.

بنابراین اینکه تصور شود بخش مسکن جدا از کلیت اقتصاد کشور است و برای آن راه‌حل های جزیره ای قائل شوند، امکان پذیر نیست. در واقع نمی شود قیمت ماست، پیراهن و میلگرد صعودی باشد و نرخ مسکن نزولی شود یا تمام کالاها گران شوند اما قیمت مسکن ثابت بماند.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه دخالت های مکرر دولت در بازار مسکن سبب شده انگیزه و رغبت سرمایه گذار برای سرمایه گذاری در این بازار از بین برود و موانع سختی که پیش پای سازندگان مسکن وجود دارد، انگیزه ساخت وساز را کاهش داده است، افزود: چالش دیگری که در بخش مسکن وجود دارد، نبود آمایش سرزمین است.

در ایران زمین کافی برای سکونت جمعیت وجود دارد اما مساله اصلی نبود کار و شغل است. در نتیجه جمعیت کشور حول نقاطی متمرکز می شوند که کار و اشتغال باشد. مثلا در امارات یا ترکیه جمعیت قابل‌توجهی در برج های مسکونی کنار سواحل زندگی می کنند اما سواحل مکران خالی از جمعیت و توسعه نیافته است. بنابراین بدون آمایش سرزمین، بخش هایی از کشور آباد نمی شود و مشکلات بازار مسکن در کلان‌شهرها تشدید می شود.

وی راهکار دیگر برای عبور از بحران در بخش مسکن را دست کشیدن دولت از مداخله در بازار مسکن عنوان کرد و توضیح داد: دولت باید موانع بخش خصوصی را بردارد؛ در این صورت بخش خصوصی با بیشترین توان و ظرفیت وارد بازار سرمایه گذاری ساختمانی خواهد شد و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار می‌شود.

دولت نیز در این میان باید زیرساخت های لازم برای سرمایه گذاری را فراهم کند و سرمایه گذاری در صنعت مسکن به دلایل مختلف شامل مجوزها، دریافت وام، عدم وجود کارشناس، عدم تخصیص منابع و... با دشواری مواجه است. این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن با اشاره به تجارب کشورهای دیگر گفت: تجربه کشورهای پیشرفته نشان می دهد که دولت باید در این زمینه صرفا نقش تسهیل گری داشته باشد نه مداخله گر و تداوم مداخله، به هیچ عنوان وضعیت را بهتر نمی کند و نتیجه ای جز تشدید بحران ندارد.

به عنوان یک شهروند، چه تجربیاتی در مورد وضعیت کنونی بازار مسکن دارید؟ آیا با تحلیل‌های غلامرضا سلامی موافقید؟ نظرات و تحلیل‌های خود را با ما به اشتراک بگذارید.